不動産の売却・住替えガイド

○仲介と買取どちら?: 不動産の売却には不動産会社が買主を仲介するケースと不動産会社自ら買取する２種類があります。仲介か買取かの選択は売主様の事情により決まります。およそ買取より仲介の方が売主様の手にする金額は多くなります。売り急ぎでなければ、仲介をお勧めしています。

仲介で気になるのは売却時期と販売価格の問題です。販売価格を決定するのは売主様ですが、その参考となるのが不動産会社の査定価格です。当社では基本的に市場にあわせた適正価格で売り出すことをお勧めしています。

当社の適正価格とは市場で概ね３ケ月程で売買契約が見込めるであろう価格です。ご事情により早急な売却が必要なら、売り出し価格を相場より少しだけ下げる事を検討してみてはいかがでしょう? 不動産も他の商品と同様に、需要と供給の関係で決まります。

坂戸や鶴ヶ島で物件を探している買い手と売却したい売り手の関係です。その不動産がいくつかの競争物件と比較される競争に有利になりさえすれば目的は達成されます。

○リフォーム、修理、清掃は必要?: マンションや戸建で、良くリフォームのお話をお伺いします。はっきり言える事は、リフォームに１００万円かけても販売価格が１００万円上がる訳ではありません。もちろん物件評価は上がりますが、むしろ買主様がご自分の好みでリフォームするほうが自然です。

しかし修理や清掃は必要です。修理や清掃もしない物件は評価価格も抑え目になります。買主様は、他にも数件見て、比較検討されます。価格は安いが欠点が目に付く物件は、価格差以上に厳しい競争になります。

そして、なにより目に見えない雨漏りやシロアリの被害等は売主の瑕疵担保責任を問われますので修理するか、不具合があることを条件に販売しなければなりません。例えば隠れた傷、雨漏り、白蟻の被害、給排水設備の故障、木部の腐食などは表明していなければ、後からでも売主様に修復の義務が発生します。

○売り出し価格を決める、重要な現地調査: 売出価格は売主様が決定しますが、まずは査定して、売却希望物件がいくらで売れるのか、調べてみましょう！通常その地域の不動産会社に相談すれば、周辺の売出事例や成約事例から、およその目安はつきます。

実際の売出価格・販売価格を決定するには、ちゃんとした本査定を行う必要があります。査定価格は売却予定物件の現地調査を行い、権利上・法令上の問題点の有無を調べ具体的な取引事例や市場動向を勘案し提示します。この段階は通常商行為における見積りのようなもので、複数の不動産会社に相見積りを依頼するとお考えください。

但し、本査定は簡易査定とは違い、全ての物件が同様な一律の調査をすれば足りるというものではなく。
現地調査（実際に依頼のあった不動産の現地に行き、自分の目で見て調査・確認、周辺環境・道路状況）
行政庁調査（法律上の制限等を調査、都市計画法・建築基準法・道路法などの調査）
法務局調査（権利内容等を調査、土地・建物の登記簿謄本（証明書）、公図、地籍測量図、建物配置図の調査、取得）
生活関連施設調査（上下水道やガス等の設備等や周辺環境について調査）
の他、当社では売主様、買主様の視点で取引を実現させるポイントも調査します。

価格の判断は、不動産会社が根拠となるデータをどのように情報化したかです。できるだけ詳しく聞いて、最も納得できる価格を選択すればいいのです。

最後に売却にかかる諸費用や税金などを確認した上で売却後の「手取額」を事前に把握して間違いのない売却価格を決めます。

○売出価格を決めたら、不動産会社と契約する: 売出価格が決まったら不動産会社に売却を依頼する「媒介契約」を締結し、不動産会社は販売活動に入ります。

媒介契約には、専属専任、専任、一般の3タイプがあります。
一般媒介　　　　　複数の不動産会社にも売却依頼できます。
専任媒介　　　　　1社しか売却依頼できません。但し売主様が直接買主様を見つけても契約できます。
専属専任媒介　　　売主様が直接買主様を見つけても仲介手数料を払います。
通常は専任媒介契約をお勧めします。なぜなら不動産会社にとって仲介手数料が必ず入る物件に販売費や営業努力を使うからです。

では、どんな販売活動をするのでしょうか？住宅情報誌、新聞折込チラシなどの、各社ネットワークを通じ、物件の情報が紹介されます。オープンハウスを開催します。土日や祝日に物件を開放し、購入希望のお客様に見学していただきます。開催の告知には、おもに新聞折込チラシを活用します。

媒介契約書に記載する事項は物件が特定できる表示、売買価格、媒介契約の種類、媒介契約の有効期間（最長３か月、お客様の申出で更新できます）、指定流通機構への登録に関する事項、媒介手数料に関する事項などです。付帯物設備等がある場合。照明器具やエアコンなど付けて売却するときは、書面で決めておきます。それがセールスポイントになることもあります。

○売買契約: 不動産会社の販売活動の中、購入希望者には現地を見てもらうことになります。購入希望者が購入選択肢に入れれば、購入希望者の売買希望条件などの連絡が入ります。無条件もあれば、値引き希望もあります。代金の支払い方法や引渡の時期、付帯設備・備品の確認など、取引条件の調整を行います。あらかじめ最低条件を決めておけば、契約へスムーズに進みます。

条件の調整が終われば不動産売買契約となります。売却物件に住宅ローンの残債がある場合、残債を清算し、抵当権を抹消する必要があります。そして、その契約は代金の受領と物件の引渡しで完了します。

売却した年の翌年に確定申告をします。

売却にかかる費用と税金の一覧
　１．印紙代（国税）　　　売買契約書に貼付します。
　２．登記費用（国税）　　　表示変更・抵当権抹消登記の費用です。
　３．仲介手数料（不動産会社への手数料）
　４．修理修繕費用（修理・修繕後、引渡をする場合など）
　５．不動産譲渡所得税（国税）　　　売却利益がある場合。
　６．住民税（地方税）　　　売却利益がある場合。
　７．建物解体費用（更地で売る場合）
　８．測量・分筆登記費用（境界の確定や土地を切り売りする場合）