不動産の賃貸・管理ガイド

不動産の賃貸・管理ガイド賃貸アパートや賃貸マンションのオーナー様から転勤などで空家となる戸建や投資目的で購入されたマンションの一室、貸しビル、貸し店舗、事務所、倉庫、駐車場など坂戸市・鶴ヶ島市周辺の不動産賃貸に関するご相談（空室対策、滞納家賃、クレーム処理、入居者の与信、空室増加、物件の老朽化）承っています。また、土地の有効活用をお考えの方には「建築・増改築ガイド」もご参照ください。

○不動産会社の賃貸業務（仲介と管理）: 賃貸不動産への入居、退去の一連の流れのなか、入居者の募集から鍵の引渡しまでの業務を仲介といい、その後の家賃集金から退去に至るまで総合的に仲介も含め委託され管理することを賃貸不動産管理といいます。仲介業務は貸主様と不動産会社の媒介契約により取り決められ成立します。管理業務は貸主様と不動産会社の管理委託契約により取り決められ成立します。

○賃貸不動産の仲介業務: 貸主様の多様なご要望に、賃貸条件などのアドバイスをさせていただきます。募集賃料の設定は、周辺の同タイプの成約賃料や現在募集中物件と比較してご提案させていただきます。各種条件の合意の上、貸主様と不動産会社の媒介契約をします。貸主様と借主様の関係は賃貸借契約書に基づき成立します。

では賃貸マンションを例として仲介の流れを簡単に記します。
仲介のご依頼に際しましてご準備いただくもの（間取り図、管理規約、印鑑、鍵）
現地調査、場合によってはリフォームなどのアドバイス
賃料や媒介契約、賃貸借契約の内容（付帯設備など確認）検討、締結
物件紹介資料の作成、入居者募集
入居希望者の現地案内
入居者の入居申込書検討、承諾、内容の確認、審査（入居者の与信）
貸主様と借主様の賃貸条件の調整が必要な場合もあります。
重要事項説明と賃貸借契約締結
鍵や管理規約等の引渡し、入居
解約、入居者退去、退去後確認・立会い
清掃・補修
入居者の募集と続きます。

契約形態としては一般媒介契約と専任媒介契約です。
一般媒介は複数の不動産会社に委託できる反面、不動産会社の積極的な宣伝は期待できません。専任媒介は不動産会社の責任の所在が明確となり、あの手この手で入居者募集を行います。一般媒介も専任媒介も入居者とのトラブルは貸主様が処理しなければならず賃貸経営に精通しているオーナー様に向いています。

○賃貸不動産の管理業務: 端的に言えば不動産賃貸の一連の業務を円滑に進めることができ、貸主様は煩わしい入居者管理から開放されます。入居者管理、家賃集金、滞納問題、クレーム対応、定期巡回、設備機器メンテナンス、エレベーター保守・点検、消防点検、受水槽・浄化槽点検、清掃、定期清掃、鍵保管、賃貸借契約の更新、退室立会、敷金精算、管理運営、コンサルティングその他入居者間のトラブル処理、近隣からの苦情処理、契約違反の処理、緊急時非常時の対応などです。例えば、給湯器が壊れた!!、水漏れが起きて漏水が止まらない!!、鍵を無くしてしまい家に入れない!!など様々な対応を代行します。貸主様は毎月の入金を確認するだけです。

契約形態は前述の専任媒介契約と管理委託契約の２契約となります。つまり管理委託を締結することにより不動産会社の目的が単なる入居者募集から、賃貸経営に近くなります。なぜなら、物件の経費を最小に抑え、安定した入居者からの賃料を確保しなければなりません。また、入居者募集にあたっても物件の価値を競争しなければならず、市場最適化を常に目指します。結果的に貸主様と不動産会社は賃貸経営の運命共同体ということになります。

なにより不動産のプロとして物件に必要不可欠な長期的な視野に立ったメンテナンス・リフォームプランの提案を受けることができます。また法律、建築、税務、経済、金融その他、様々な専門知識を不動産会社とともに共有できる最良の選択だと思います。良く考えてつくられた物件は入居率が高く、良くメンテナンスされた物件は周辺より高く貸せるかもしれません。時代遅れのまま家賃を下げるのではなくて、新たな投資（リフォーム）をして収益を上げなくてはなりません。入居者に喜んで長く住んでいただき、貸主様には安定的に収益を確保していただく、そして長期的な増改築、改修計画に基づく経営計画。近年では不動産会社の売買業、仲介業と並んで賃貸管理業といわれるほど、その需要は確立されています。

○土地の有効活用: アパート、マンション、商業ビル、倉庫、駐車場など住宅地、商業地、工業地帯なのか、駅からの距離、道路の付き方、土地の形状、法令上の制限、近隣の状況等考慮しオーナー様にとって最適な土地活用プランをご提案いたします。

賃貸集合住宅ひとつとっても、分譲並みのファミリータイプ賃貸がいいのか、単身高齢者向けの介護付き賃貸がいいか、ペットとの共生型賃貸、いやもっと新しい賃貸のライフスタイルが、いかがですか石塚土地興業と一緒に考えてみませんか?

不動産の賃貸仲介及び仲介管理業務について